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小户型住宅市场供求分析
作者：佚名 时间：2003-6-19 字体：[大] [中] [小]
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一、小户型住宅供求状况分析
(一)小户型住宅及供给状况
1、小户型住宅的概念。
目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型。本文讨论的小户型以北京市为标准。
2、小户型住宅供给状况。
据专家分析，按北京房地产市场总需求500万平方米计算，小户型的需求在50万平方米左右，大约占市场的10％。目前小户型的供应量远远满足不了需求，因而，绝大多数项目中的小户型一直处于热销状态，销售速度远大于大户型。但是大多数开发商对小户型市场并不重视，现有多数小户型是某个项目因销售业绩不好而采取的应变措施。究其原因，主要有以下三方面：①目前小户型相对于大户型的利润空间要小。因为小户型的综合投资高，同样的面积，小户型在设计上要比大户型多占用隔断及配套设施，其造价也就要高一些，而销售价格却要比大户型低。②开发商对小户型的长期回报率持怀疑态度。房地产专家认为，住房应该提倡梯度消费，在土地资源越来越稀缺的情况下，不应该提供“低梯”产品，而是新建高端住宅产品，让淘汰下来的二手房承担住房梯级消费市场“低梯”角色。当前的小户型只是过渡性产品，将来随着政策法规、银行信用制度的完善，选择小户型的人可能很少。③某些地方政府规定不再大量建小户型，这也在一定程度导致房地产市场上出现小户型供给不足的原因。
(二)小户型住宅的需求状况和特点
1、小户型住宅需求状况。对小户型住宅的需求在我国的一些大城市出现了热销的现象。如在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。京昌路边的“沙滩人家”，半年之内基本销售完。位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套。上海荣联小区把最后—栋房子由复式改为小户型后，两周内就销售一空；位于市中心的一些全装修的小户型公寓也出现了热销的现象，如静安区的“蓝朝部落”，坐落在新黄浦的“青年汇”，及位于虹桥地区的“虹桥首席”等几百套小户型房在短短数周内即被抢购一空。这种现象引起了人们的关注和思考。
需要指出的是对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，不是所有城市都像京沪等大城市那样热销。一般在经济发达的、人才流动比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市，或人才流动比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小。
2、对小户型住宅需求的特点。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。
(三)小户型住宅的供给应满足需求
目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自住型：
1、投资型需求者。由于京沪等大城市，商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。
2、自住型需求者。具体包括：①刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。②中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的最大需求者。③异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。④外地父母与儿女团聚用。
当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。
2001年7月，《北京青年报》策划了一次对北京市民就经济适用房问题的调查，调查结果显示：不同家庭收入的市民对于经济适用房的面积要求是不同的。家庭年收入在3万元以下的人接近一半(44.9％)人希望面积在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70-100平方米。综合看来，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％。这些数据说明面积较小的房子是普通人的首选。
从近期来看，我国这些人口流动性大的京沪穗等大城市，对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，如果开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓和小户型供给不足的状况。从长期来看，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重还会进一步提高，京、沪、成都等大城市出现小户型热销的潮流也证明了这一发展趋势。需求决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。
二、房地产开发商及政府对小户型住宅应采取的对策
(一)房地产商对小户型热销应采取的对策。
1、房地产开发商应提高对小户型的认识，重视对小户型的开发。虽然小户型的利润空间要小于大户型，但目前我国京沪等地大户型的销售情况并不乐观，大量大户型的商品房闲置。与其片面追求开发利润空间大的大户型，积压资金，不如开发需求急迫的小户型，以较快的速度销售出去，加快资金的周转，以薄利多销的方式运作。而且随着将来房地产市场的不断成熟，大户型和小户型的利润空间会越来越接近，开发商单纯依靠大户型赚取更多利润的想法不一定能实现。发达国家已经出现小户型回归的趋势。日本曾统计过若干个国家套型变化的情况，结果表明，当套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后又回落到80-100平方米。而欧洲自90年代以来，100平方米以下的小户型已经占到市场新增量的75％，成为市场销售的主体。
2、经济适用房要以中小户型为主是国家的规定。家庭规模小型化趋势也决定我国未来对小户型需求的持久性。随着我国人口结构的变化，越来越多的家庭成为独生子女或无子女家庭，组建家庭的子女也很少与父母合住，因而小户型的需求并不会如开发商所认为的那样，只是过渡性的住宅。
3、房地产开发商开发小户型时应注意的问题：①地理位置的选择方面。由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置必须在市中心或交通便捷的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。②在房屋的结构设计方面。为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间可以像积木一样自由的组合。③在适应市场需求方面。由于对小户型的需求是社会中的特定人群，因而其需求量毕竟是有限的，所以在近期的小户型的开发上，要注意不能一哄而起。从长期来看，我国居民对住宅需求的户型也必然会出现小户型回归的趋势，因而开发商应当随着市场需求的变化而及时地调整自己的开发计划。
(二)政府对开发小户型应采取的政策措施。
1、经济适用房政策的制定要进行深入的调查研究。一个城市小户型的需求大小，本市消费者的经济承受能力的大小，这是政府在制定政策之前必须加以考虑的。究竟是否大量兴建小户型经济适用房，政府应当更多的考虑消费者的需求，多了解社会各界的意见和建议，如此制定的政策才能更符合实际的需求情况。
2、经济适用房的购买要实行真正的严格的准购制。据北京市2001年的统计，16％的经济适用房被中高收入者所购买。这既造成了经济适用房供应紧张，又使得政府准备给低收入者的补贴给了中高收入者。只有加强对经济适用房购买者收入的甄别，实行严格的准购制，才能从根本上限制中高收入购买者进入经济适用房市场。